摘要：近年来，随着住房商品化的快速推进和群众对高品质生活的追求，小区治理日益成为关注焦点。针对小区邻里纠纷、物业纠纷等微治理难题，北门街道探索源头化解辖区矛盾纠纷的“金钥匙”，创新社区、业委会、物业公司“三方共治”平台，有效破解化解物业纠纷“最后一米”难题。
北门街道坚持以党建为引领，整合社区居委会、业委会、物业公司三方力量，推动业主自治与物业服务、社区治理和政府监管有机融合，推进建设和谐社区。2022年成立了江西省首个业主委员会协会，累计调处各类矛盾纠纷653起，成功率98.5%。获评全国依法治理先进单位和全国先进基层群众性自治组织。
一是党建引领、完善框架，推动资源整合到三方。充分发挥党组织在“三方”中的引领作用，推动组织共建、社区共治、资源共享。
建立健全“三方办”：成立街道三方共治治理工作领导小组，下设12个社区“三方办”，每个社区“三方办”配备3至5名物业专职管理员，每名物业管理员对接2个或多个小区，代表社区监督指导业委会和物业企业开展工作，协调处理业委会与物业或开发商、业主与业主之间的纠纷投诉，目前共配备36名物业专职管理员。
选优选强“业委会”：社区“三方办”参与指导业委会筹备、选举、备案、换届各个环节，建立业主委员会成员履职负面清单，对各小区业委会候选人进行“资格联审”，确保将条件最优的业主选进业主委员会；老旧小区、保障性住房小区、安置小区等暂时难以组建业委会的，由社区居委会牵头组织成立物业管理委员会。全街143个住宅小区，已成立小区业主委员会122个，物业管理委员会21个，覆盖率达100%。
全面覆盖“物业党组织”：推行“双向进入、交叉任职”，通过单建、联建和选派党建指导员，将物业和业委会纳入社区党组织体系，鼓励引导社区党员干部通过法定程序在业委会和物业企业中担任职务，同时将物业企业、业委会中党员和优秀成员吸纳到社区区域党建联席会议或兼任社区职务。建立物业企业党组织61个，选派党建指导员43人，覆盖物业企业137家。
二是多元治理、综合施策，推动矛盾化解在三方。以基层自治为基础，强化源头预防、前端化解、关口把控，让简单问题不再复杂化，局部问题不再扩大化。
“圆桌议事”协商：聚焦加装电梯、环境卫生，停车位、物业费等矛盾焦点，社区“三方办”每月3号召开圆桌会，组织社区、物业、业委会、楼栋长、居民代表等“逢3说事”，尤其在老旧小区改造及加装电梯过程中，通过圆桌会的民主协商，消除疑虑、达成共识。 截至目前，完成25个老旧小区改造，加装电梯87台，占全区加装总量83%。
用好人民调解：组建物业纠纷人民调解委员会，广泛吸纳具有丰富调解经验和调解技巧的社区干部、业委会、物业等21名进入人民调委会，打造“刘家京”个人专业调解室，通过“主动受理、指派受理、委托调解”，每年调解物业纠纷1000余件，调解成功率达98%。
创新调解方式：实践摸索出“冷却处理”“趁热打铁”“主动出击”等调解技巧，提炼总结出“你说我听、你恼我劝、你躲我跟、你难我帮”十六字调解思路，精进完善出“三讲”（讲国家大事、民生实事、家常小事）“四心”（热心、耐心、公心、诚心）“五解”（解决、解答、解释、解忧、解气）调解工作法，尽早介入、直面源头，让群众“疙瘩”不隔夜，纠纷“不发酵”。
三是强化履职、评价激励，推动群众参与进三方。建立满意度评价体系，健全监督培训、激励保障机制，促进“三方共治”调解提质增效。
加强监督培训：每年组织一次业主委员会工作交流研讨会，邀请相关领域专家进行讲课培训，每季度收集业委会经验做法和典型案例，汇编《吉州区三方办》期刊。市民政局小区每季度常态化开展社区物业联合开放日活动，通过现场参观、社区座谈会，现场解答小区乱停乱放、楼道堆物、单元门损坏等物业常见问题，开展义务剪发、测量血压、检查视力等志愿活动，让群众感受到更舒心、更满意的物业服务。
推进共建共享：广泛开展“业主评物业”“业主评业委会”“业委会、物业评业主”满意度测评，将“三方共治”工作纳入社区年度综合考评，考评结果与财政补贴、选聘解聘物业服务企业相挂钩。香榭丽都小区利用小区停车位收费、广告收费等公共收益结余发放奖金，连续10年表彰文明家庭和先进个人。
积分反哺激励：建立单元星级制度，获得五星级单元，单元长及居民可享受物业减免及积分兑换实物。同时以积分为衡量点，每半年表彰优秀单元长、楼栋长，通过新闻媒体、小区宣传栏加大对先进典型宣传，今年将表现优秀、符合条件的13名楼栋长、单元长直接转录为专职网格员。
（来源：江西省吉安市吉州区北门街道党工委 周超）
